管理者管理

1. 「役員のなり手がいない」という問題の究極の解決策は？

管理者管理方式という方法があります。
これは以前から行われていた方法ではありますが、マンションの高齢化や高賃貸化を背景として、近年あらためて論議されている方法で、本来区分所有者が全員で行うべき共用部分などの管理について、特定の者に権限を与えて円滑かつ効率的に行うための制度です。

2.管理者とは何をする人でしょうか

管理者とは建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）の第25条と第26条に、マンションの共用部分や敷地・附属施設を保存し、集会の決議を実行し、又は規約で定めた行為を行い、これらの職務に関して区分所有者を代理する者であり、規約に別段定めがない限り、区分所有者の集会の決議で選任される、と定められています。
通常は管理規約で理事長＝管理者と定められていますが、管理者は区分所有者である必要はなく、自然人でも法人でも構わないので、管理会社やマンション管理士等が管理者になることができます。

3.管理者管理のメリットとデメリット

管理者管理は、管理者である第三者に大きな権限が集まるため、効率よく管理が行える半面、十分なチェック機能が働かなくなる恐れがあります。
また、管理組合の財産保護という面でも、管理者は共用部分などの保存行為を自らの判断で行うことができるようになることから、過度の工事などによって財産を浪費させたり、管理者が金銭などの組合財産の保管業務を行う場合には、組合財産と管理者の財産が不分明になり、管理者の倒産などの場合に、組合財産が保護されない事態も生じ得ます。

4.検討すべきポイント

財団法人マンション管理センターが平成20年3月にまとめた「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」ではこの管理者管理方式について、次の３点に重点を置いて検討する必要があるとしています。
（1）区分所有者、管理組合による管理者に対するチェック
（2）管理者の適格性等
（3）管理者に対する行為規制

5.当社では

マンション管理士の集団である当社は、この要件を最もクリアーしやすいものと考えています。
当社では、管理者管理方式を導入される場合には、第三者による監事機能の充実や管理者と理事長（理事会）との役割分担をお勧めしています。
また、管理者は基本的に金銭の出納などにはタッチするべきではないと考えています。
また管理業務を受託する場合には、自己取引にあたることから、透明性の確保が何よりも重要であり、競争原理の導入すべきであり、ここでも分離発注方式が公正な手法になります。

（５） 小規模マンションサポートについて

何戸以下を小規模マンションというのか、明確な定義はありませんが、下記の著作では一応40戸以下としています。
（（財）住宅総合研究財団　小規模マンション研究委員会　編著
『小規模マンション　困ったときの処方箋』）
この著作では、「小規模マンション」が抱える一般的問題として次のように整理しています。

（1）建て方・販売の問題	①敷地	狭隘な敷地。
	②建物	共用施設（管理室、集会室など）が貧弱。
	③附属施設	附属施設（駐車場、駐輪場など）が貧弱。
	④分譲形態	分譲会社の倒産や「分譲時に設定された権利関係」に問題あり。
	⑤等価交換	「元地主である特定の区分所有者」と「その他の区分所有者」とのトラブル
（2）管理運営の問題	①組織形態	「管理組合がない」マンションや役員のなり手が少なく、理事会の維持が難しいケース。高経年マンションでの高齢化や高賃貸化の増加に起因する「管理組合の空洞化」。
	②管理体制	小規模マンションに相対的に多いと見られる自主管理マンションで一部の区分所有者に負担が集中する結果としての「自主管理疲れ」。
	③管理費用	割高な戸当たり負担額や財政難。
（3）コミュニティ・生 活の問題	①コミュニティ形成	人数が少ないことによる「つきあいやすくもあり」「つきあいにくくもある」状態が管理に大きな影響を与える。
	②生活紛争	居住者の顔が見えやすいために、円満解決しやすい反面、かえってひどくこじれることもある
（4）維持保全の問題	①長期修繕計画と計画修繕（大規模修繕）	費用が割高になるため、建物の診断をしなかったり、長期修繕計画を策定しなかったりするため、計画修繕の実施に多くの問題を残す。

小規模マンションに固有の問題というのはそれほどありませんが、いずれの問題も小規模マンションにおいてより深刻な形で現れやすいということがいえます。
最近大手のマンション管理会社が、採算が取れないとして小規模マンションの管理を辞退する傾向が如実に現れているようです。
某管理会社は○○戸以下のマンションの管理は受託しない、などと噂されています。
当社では小規模マンションを重要顧客と考えており、これらの問題を「コンサルティング」し、そのマンションの実情や将来像にあった形で、「自主管理マンションのサポート」「役員のなり手不足のサポート」「管理コストの透明化」「建物・設備の維持管理」「エリア共同管理」という手法を組み合わせながら、マンションの独自性を尊重しつつサポートします。

６）エリア共同管理について

エリア共同管理方式（中小規模マンションのパワーアップとコスト削減のために）
近接するエリアに規模や属性がそれほど大きく異ならない複数のマンションがある場合、管理組合同士が連携してネットワークを構成し、情報交換することは非常に有効です。
一つ一つのマンションの規模は小さくても、エリアの中で協同することにより、あたかも大規模マンションのように、人的資源を活用し情報収集能力を高めることができます。
また、管理員の共同雇用、点検業務や大規模修繕等の共同実施など購買力を向上させたり施設の共同利用など業務の効率化を図ることができます。
日マン管は、こうしたエリアネットワークの構築を支援し、委託業務を効率よく共有することで、そのマンションのニーズにあったサービスを提供しつつコストダウンを図ります。