日マン管の特徴

当社の特徴

• ・１１名のマンション管理士が集まり、マンション管理士の理念（管理組合への助言、指導、支援）に基づいて設立した会社です。
• ・管理もできるコンサルティング会社です。
• ・管理コストを透明化します。
• ・工事の受注を目指しません。
• ・小さいマンションも大事にします。
• ・マンションのコミュニティを大切にします。

①コンサルティング

マンション管理士の本来の仕事の一つがマンションのコンサルティングであるのと同様に、われわれの大事な仕事の一つがコンサルティングです。管理もできるコンサルティング会社といってもいいほどです。管理の見積もり依頼を受けた場合、まずマンションの現況を確認し、役員等のお話を伺って、どのような管理が最適なのか考えます。無駄がないか、無理がないか、改善点はないかなどを考え、その上で管理の提案を行います。

もう一つの役割として、マンションが現在管理を委託している管理会社に対する牽制の役割があります。大手の管理会社は修繕工事等において様々な提案を行いますが、中には不要不急の工事やもっと安価にできる場合が少なくありません。さらには最近の人手不足や賃金上昇を受けて、管理委託費の値上げが迫られる場合が少なくありませんが、その妥当性のチェックを求められる場合があります。これは管理会社をやっているからこそ分かる部分です。

私たちはこのような場合にも力を発揮します。

②管理コストの透明化

分離発注方式のすすめ

工事の受注が至上命題になっている大手の管理会社は少なくありません。売り上げ1千億円のうち半分が工事という会社もあり、中堅ゼネコンほどの規模になっています。
しかも利益率がすごいのです。ある大手管理会社の現場レベルの目標利益率（いわゆる粗利）は30％～40％に設定されているといいます。
そもそも、管理会社は民法上の委任契約に基づき事務管理を行っていますが、その同じ企業が自己の最大利益を追求する工事請負契約を結んでいいのかという問題があります。海外においては禁止されている国もあり、また日本においてもそれを問題にしている学者もいます。
いずれにしても、人の財布の中身が完全に分かっていて、それを財源に請負契約を結ぶという商売はなかなかありません。

ではどうすればこの事態から逃れられるでしょうか。管理会社に他社の相見積もりを求めることが考えられますが、その依頼を受けた管理会社は、別の協力会社に〔そのときに受注させる予定の協力会社の見積額＋自社経費〕の金額より高い金額の見積もりを出させるだけであり、実効性は乏しいものとなります。一番いいのは、管理組合が自ら業者を見つけて見積もりを取る能力を身につけることですが、これがなかなか難しいのです。それは次の理由によります。
①見積の仕様を定めたり見積書を依頼したりできる人材が管理組合にいない。
②各種専門工事会社は大手の管理会社の協力会社として組織されていることが多く、表だって相見積もりを出すことができない（特に関東ではこの傾向が強く、8割の業者さんが大手の管理会社に組織されていると言われています）。
したがって、業者さんを探す場合には。まず「この管理会社が管理しているマンションだけど見積もりを出せる？」というところから始める必要があります。

私たちは原則として工事の請負をしません。（ただ、例外として設備の維持管理等で、点検⇒不具合確認⇒修繕⇒点検確認というサイクルにある場合には、修繕まで管理会社に任せた方がよい場合があります。）
もちろん事務管理としての見積書の受理、発注補助、工事の立会などを行いますが、中には仕様書の作成、複数見積もりの徴収、工事監理など1級建築士等の力が必要な業務があり、その場合には工事費の一定割合を工事監理費等としていただいて必要な業務を行います。
いくらの経費が上乗せされているのか分からないまま工事発注するのがいいのか、外出しの経費はかかるがコストの透明化が図るのがいいのか。
もちろん多少の工事監理費がかかっても、コストの透明化を通じてそれ以上のコスト低減につながる方が望ましいに違いありません。

バックマージンの排除

どの業界でもバックマージンという慣習はあるでしょうが、ことこのマンション管理業界では日常的に見られる光景です。何の役務提供もないのに、まるで管理しているマンションが自分の「シマ」であるかのように、マンションで工事等を行う業者さんに所場代を要求するのです。
表で請負として利益を上げるか裏でバックマージンをもらうか、あるいは両方の場合もあります。
当然ながらそのコストは管理組合が負担することになります。この悪弊はできるだけ根絶しなければなりません。
管理組合が自由に工事会社を選べる仕組みが待たれます。

③オーダーメード管理

マンション管理の世界、特に大手の管理会社では、ご多分に漏れず効率化が追求されています。
2018年に国土交通省が実施したマンション総合調査によれば、「基幹事務を含め管理事務の全てをマンション管理業者に委託」する、いわゆる全部委託型のマンションは調査数の74.1％にあたり、多数を占めています。
大手の管理会社では全部委託でなければまず引き受けません。その理由は部分管理の場合にはオーダーメードに近く手間がかかり、その割には売上額が伸びないことが要因です。
次に、ほとんどが労働集約型の業務で構成されているマンション管理ですが、その中にあって、近時大手管理会社は出納会計業務のＩＴ化を進めており、管理組合の理事さんは否応なく電子承認を迫られている状況です。
確かに業務の効率化は必要ですが、作った入れ物に無理矢理合わせさせるような仕組みは、コスト削減につながるのであればまだしも、自社の収益向上の手段としてのみ用いられるのであれば問題であると考えています。

また、管理委託契約条項の見直しも進められています。それは①業務の効率化（電磁的方法の多用等）②会社のリスクヘッジ（免責条項等の見直しなど）③就労時間の制限（理事会は2時間まで等）④自社への利益誘導（営業チラシの配付等）などを目的としています。
労働者保護など中には有用な見直しが含まれていますが、管理組合にとっては不利な改定が少なくありません。
管理会社の優位性を背景に、一方的に見直しを進めているように見えます。

われわれは、数戸の小さいマンションから数百戸のタワーマンションまで管理していますが、それぞれのマンションにはそれぞれの歴史や背景があり、一律の管理システムは向いていません。
全部委託が必要なマンション、部分委託で済むマンション、部分委託でも会計だけ、管理員業務だけ、理事会支援だけなどさまざまなバリエーションがあり、また自主管理を続けたいが部分的なサポートが必要なマンション、など様々なニーズがあります。
われわれは、コンサルティングを通じてそのニーズを正確に把握し、そのマンションに合ったオーダーメード管理を提案します。
また、出納会計においても、印鑑やパスワードを保持しない旧原則方式とし、透明性の維持向上を図っています。
さらに、契約条項については、標準管理委託契約を踏襲しつつ、管理組合様との協議に基づき必要な見直しを行っています。