バックマージンの排除
どの事業でも、本店や支店の管理部門の経費分担額である「一般管理費」と一般管理費以外の「利益」（これらを併せて粗利益ということもあります）が事業活動の源泉になります。
- 管理会社の利益とは
管理会社の利益は管理委託契約上どのように表示されているのでしょうか。
国土交通省では、管理組合とマンション管理業者が管理委託契約を締結する際の参考として「マンション標準管理委託契約書」というものを定めていますが、その中で定額委託業務費月額内訳として３つ例示されています。
そこには管理会社の一般管理費と利益が「管理報酬」という形で明示されているものと、個別業務費の中に一般管理費と利益が含まれているものが示されています。
実際の契約の中で「管理報酬」として明示されている場合は少ないですし、明示されていても管理会社の利益は程度の差はあれ個別業務費にも含まれています。
これは建設業なども同様ですが、管理会社が業務として受託する場合は、危険負担、業者ディリバリー手間およびフロントマンの立会い経費などが加わるため、妥当な範囲であればやむを得ないコストとも言えるでしょう。
これを透明化するためには、コスト+フィーという契約形式を取るか、分離発注方式を導入し管理組合から管理会社を経由せず専門業者へ直接発注する必要があります。 - 問題なのは定額委託外の業務です
マンションの維持管理のためには、定額委託業務（管理委託契約に基づき、月々定額を管理会社に支払って委託している業務）以外に発生する業務や工事が次々と必要になります。
これを管理会社任せで発注すると高いものになってしまう場合があります。管理会社によってはここでのマージンを20～25％に設定しており、フロントマンのノルマになっているような会社もあります。大規模修繕ともなればこれは非常に大きな額になります。
この場合、契約形式上は管理組合から専門業者への直接発注となっていても、管理会社のコントロール化にある専門業者であれば、バックマージンという形で月々管理会社に支払われるケースも少なくありません。 - 当社では
当社はできる限り分離発注方式によるコストの透明化をお勧めすると同時に、バックマージンを排除します。